전세 계약 전 필수 확인 사항 2026 등기부·근저당·선순위 보증금·전세보증 체크리스트
전세 계약 전 필수 확인 사항 2026
등기부·근저당·선순위 보증금·전세보증 체크리스트
마음에 드는 집을 찾았더라도 계약금부터 보내는 것은 위험할 수 있습니다. 전세는 수천만원에서 수억원의 보증금이 걸린 계약인 만큼 등기부등본·건축물대장·임대인·근저당·선순위 보증금·전세가율·세금 체납·전세반환보증 가입 가능 여부까지 확인한 뒤 계약하는 것이 안전합니다.
등기부등본에서 소유자·근저당·압류를 확인하고, 건축물대장에서 위반건축물 여부를 확인한 뒤 실제 시세와 전세가율, 선순위 채권·보증금까지 계산해야 합니다. 그리고 계약 전에 HUG 전세반환보증 가입 가능 여부를 확인하는 것이 중요합니다.
전세 계약 전에 가장 먼저 무엇을 확인해야 하나요?
가장 먼저 최신 등기부등본에서 실제 소유자와 근저당·압류·가압류·가등기·신탁 여부를 확인해야 합니다. 이후 건축물대장, 시세·전세가율, 임대인 체납, 다가구의 선순위 보증금, 전세반환보증 가입 가능 여부를 순서대로 확인하는 것이 좋습니다.
등기부등본에서는 무엇을 확인해야 하나요?
갑구에서는 소유자와 압류·가압류·가처분·가등기·신탁 등을 확인하고, 을구에서는 근저당권·전세권 등 담보와 권리관계를 확인해야 합니다.
갑구
소유자, 압류, 가압류, 가처분, 가등기, 경매 관련 내용, 신탁 여부 등 소유권 관련 정보를 확인합니다.
을구
근저당권, 전세권, 담보권 등 소유권 외 권리와 주택에 설정된 채무를 확인합니다.
등기부등본은 한 번만 확인하면 되나요?
아닙니다. 계약 전뿐 아니라 잔금 지급 직전과 입주 이후에도 최신 등기부를 다시 확인하는 것이 좋습니다.
계약하는 사람이 실제 집주인인지 어떻게 확인하나요?
등기부상 소유자, 계약서의 임대인, 계약 현장에 나온 사람의 신분증 이름이 모두 일치하는지 확인해야 합니다.
집주인 대신 대리인이 나오면 무엇을 확인해야 하나요?
위임장·임대인 인감증명서·대리인 신분증을 확인하고 가능하면 임대인에게 직접 연락해 계약내용과 대리권한을 확인하는 것이 좋습니다.
근저당이 있으면 무조건 위험한 집인가요?
근저당이 있다는 이유만으로 무조건 계약 불가인 것은 아니지만 주택가격 대비 선순위 채권이 얼마나 많은지가 핵심입니다.
집값 5억원 + 근저당 3억원 + 전세보증금 2억원 = 보증금 회수 위험 상승 가능
경매가 진행되면 실제 낙찰가격이 시세보다 낮아질 수 있기 때문에 근저당과 내 전세보증금을 단순 합산했을 때 집값에 지나치게 가까운 주택은 더 신중하게 판단해야 합니다.
근저당은 실제 대출잔액을 보면 되나요?
등기부에는 실제 대출잔액보다 큰 채권최고액이 표시되는 경우가 일반적이므로 집주인의 말보다 등기부상 담보권 내용을 기준으로 판단하는 것이 안전합니다.
전세가율은 왜 확인해야 하나요?
전세가율은 전세보증금을 매매가격으로 나눈 비율이며 매매가와 전세가의 차이가 작을수록 집값 하락 시 보증금 회수 위험이 커질 수 있습니다.
매매가 3억원 · 전세금 2억7천만원 → 전세가율 90%
이처럼 매매가격과 전세보증금 차이가 크지 않은 주택은 집값이 조금만 내려가도 보증금 회수 여력이 줄어들 수 있으므로 주의가 필요합니다.
빌라·다세대는 시세를 어떻게 확인해야 하나요?
빌라·다세대·신축빌라는 아파트보다 시세 판단이 어려울 수 있어 중개사의 호가만 믿지 말고 주변 실거래가와 보증기관이 인정하는 주택가격을 함께 비교해야 합니다.
실거래가
주변에서 실제 거래된 매매가격을 비교해 현재 시세가 과도하게 높게 제시된 것은 아닌지 확인합니다.
안심전세 앱
연립·다세대·아파트·오피스텔 등의 시세와 전세가율 등 위험정보를 함께 확인할 수 있습니다.
건축물대장에서는 무엇을 확인해야 하나요?
실제 주소·용도·면적·위반건축물 표시 등을 확인해야 하며 특히 빌라·다세대·단독주택은 보증 가입과 대출에 영향을 줄 수 있습니다.
| 확인 항목 | 왜 중요한가요? |
|---|---|
| 주소 | 계약 대상 주택과 실제 공적장부 주소가 같은지 확인 |
| 용도 | 주거용 주택인지, 근린생활시설·사무실 등 다른 용도인지 확인 |
| 면적 | 계약서와 실제 면적이 일치하는지 확인 |
| 위반건축물 | 보증 가입·대출 등에 제한이 생길 가능성 확인 |
근린생활시설인데 원룸처럼 사용 중이면 괜찮나요?
겉으로 주거용처럼 보여도 건축물대장상 근린생활시설이나 사무실이라면 정상 주택과 다른 제한이 생길 수 있습니다.
다가구주택에서 가장 중요한 선순위 보증금은 무엇인가요?
다가구주택은 같은 건물에 먼저 입주한 다른 세입자의 보증금이 내 보증금보다 앞선 권리를 가질 수 있어 선순위 임차보증금 합계를 반드시 확인해야 합니다.
아파트처럼 각 호실이 개별 등기로 나뉜 주택과 달리 다가구는 건물 전체가 하나의 등기로 묶인 경우가 많습니다. 내가 302호에 입주하더라도 101호·201호·202호 등의 기존 세입자 보증금이 선순위로 작용할 수 있습니다.
다가구 계약 전 집주인에게 무엇을 물어봐야 하나요?
현재 세입자 수, 각 세입자의 보증금, 선순위 보증금 합계와 확정일자 현황을 확인해야 합니다.
집주인의 국세 체납도 확인해야 하나요?
네. 임대인에게 국세 체납이 많다면 보증금 회수에 영향을 줄 수 있으므로 미납국세 열람제도를 확인하는 것이 좋습니다.
현재 제도상 임대차계약 체결 후 보증금이 1천만원을 초과하는 경우에는 임대인의 동의 없이도 임대차 개시일까지 미납국세를 열람할 수 있는 제도가 운영되고 있습니다.
계약 전에 확인하려는 경우에는 임대인의 동의가 필요한 상황이 있을 수 있으므로 임대인이 체납 확인에 협조하는지도 위험판단 요소로 볼 수 있습니다.
지방세 체납도 따로 확인해야 하나요?
국세뿐 아니라 지방세 체납 여부도 함께 확인하는 것이 좋습니다.
안심전세 앱에서는 무엇을 확인할 수 있나요?
시세·전세가율·보증사고 이력·임대인 관련 정보·등기 권리관계·공인중개사 정보와 보증가입 가능 여부 등을 확인하는 데 활용할 수 있습니다.
주택 위험정보
주택 시세, 전세가율, 권리관계와 보증가입 관련 정보를 확인할 수 있습니다.
임대인 정보
체납 여부, 보증사고 이력, HUG·HF 보증가입 제한 여부 등 위험정보를 확인할 수 있습니다.
중개사 정보
공인중개사 영업정보와 경력정보 등을 확인할 수 있습니다.
등기변동
열람한 주택의 권리변동을 확인하는 데 활용할 수 있습니다.
공인중개사는 무엇을 확인해야 하나요?
실제 등록된 공인중개사인지, 현재 정상 영업 중인지 확인하는 것이 좋습니다.
계약서 주소는 어디와 대조해야 하나요?
계약서에 적힌 주소·동·호수·층·임차면적이 등기부등본과 건축물대장, 실제 주택과 일치하는지 확인해야 합니다.
보증금과 계약금은 누구 계좌로 보내야 하나요?
가장 안전한 방식은 등기부상 소유자인 임대인 본인 명의 계좌로 송금하는 것입니다.
대리인이나 제3자 계좌로 보내달라는 요청을 받았다면 임대인의 실제 요청인지, 대리권한이 있는지, 계약서에 해당 내용이 명확하게 남아 있는지 확인해야 합니다.
근저당 말소 약속은 계약서에 어떻게 남겨야 하나요?
“잔금 받으면 근저당을 갚겠다”는 말만 믿지 말고 말소 시점과 미이행 시 계약 해제·보증금 반환 조건을 특약에 명확하게 적는 것이 좋습니다.
예를 들어 잔금 지급과 동시에 기존 근저당을 전액 말소하고, 약속을 이행하지 않으면 임차인이 계약을 해제하고 지급한 계약금과 보증금을 돌려받는다는 취지로 조건을 명확히 정할 수 있습니다.
전세보증 가입 불가 시 계약 해제 특약도 필요한가요?
전세반환보증 가입이 가능하다는 설명을 듣고 계약한다면 임차인 책임이 아닌 이유로 보증가입이 불가능할 경우 계약을 해제하고 보증금을 반환한다는 취지의 특약을 두는 것이 좋습니다.
계약 당일 추가 대출을 막는 특약도 넣을 수 있나요?
계약일 이후 잔금·전입신고 전까지 새로운 근저당이나 소유권 변경 등 권리변동을 하지 않는다는 취지의 특약을 고려할 수 있습니다.
신탁등기가 있으면 왜 더 조심해야 하나요?
신탁등기된 주택은 실제 계약권한이 신탁회사에 있을 수 있으므로 신탁원부와 계약권한을 확인하기 전에는 계약금을 서두르지 않는 것이 좋습니다.
등기부 갑구에서 ‘신탁’ 표시를 발견했다면 소유자라고 주장하는 사람의 말만 믿지 말고 신탁회사 동의 여부와 실제 임대차계약 권한을 확인해야 합니다.
2026 HUG 전세보증 명칭은 어떻게 바뀌었나요?
2026년 10월 30일부터 기존 전세보증금반환보증의 명칭이 전세반환보증으로 변경됐습니다.
2026년부터 전세계약 전에 보증한도를 미리 확인할 수 있나요?
네. 2026년 10월 30일부터 HUG 사전한도심사가 도입돼 이사와 잔금 지급 전에 예상 보증한도를 확인할 수 있도록 개선됐습니다.
HUG 전세반환보증 대상 전세금 한도는 얼마인가요?
현재 보증대상 전세금은 수도권 7억원 이하, 그 외 지역 5억원 이하입니다.
HUG 전세반환보증 한도는 어떻게 계산하나요?
기본적으로 주택가격에 90%를 적용한 뒤 선순위채권을 빼는 방식으로 계산합니다.
주택가격 × 90% - 선순위채권 = 기본 보증한도
예를 들어 HUG 인정 주택가격이 3억원이고 선순위채권이 5천만원이라면 3억원 × 90% = 2억7천만원에서 5천만원을 차감해 단순 계산상 약 2억2천만원 수준이 됩니다.
실제 가입 가능 여부와 보증한도는 HUG 심사를 통해 최종 결정됩니다.
전세보증은 계약 후 가입해도 괜찮나요?
가능 여부를 계약 후 확인하기보다 계약 전에 보증가입 가능성을 확인하는 것이 훨씬 안전합니다.
임대차계약 신고와 전입신고는 같은 건가요?
아닙니다. 임대차계약 신고는 계약내용을 신고하는 절차이고 전입신고는 주민등록 주소를 옮기는 절차입니다.
임대차계약 신고
신고 대상 계약이라면 계약 체결일부터 30일 이내 신고하며 계약서를 첨부하면 확정일자가 자동 부여됩니다.
전입신고
실제로 입주한 뒤 주민등록 주소를 새 주택으로 이전하는 별도 절차입니다.
전세계약 전 안전한 확인 순서는 어떻게 되나요?
시세와 권리관계부터 확인하고 체납·선순위 채권·전세반환보증 가능성까지 본 뒤 마지막에 계약하는 순서가 안전합니다.
전세계약 전 꼭 확인할 체크리스트는 무엇인가요?
최신 등기부부터 보증가입 여부까지 아래 항목을 모두 확인한 뒤 계약금을 보내는 것이 좋습니다.
계약 당일에는 무엇을 다시 확인해야 하나요?
임대인 신분, 최신 등기부, 송금계좌와 특약을 다시 확인하고 계약서 주소와 권리관계가 모두 맞는지 점검해야 합니다.
사람 확인
임대인 신분증, 등기상 소유자, 공동소유자 또는 대리권한을 확인합니다.
주택 확인
계약서 주소·동·호수와 최신 등기부를 다시 확인합니다.
돈 확인
계약금·잔금 지급일과 임대인 명의 계좌를 확인합니다.
특약 확인
근저당 말소·추가담보 금지·보증가입 조건을 최종 확인합니다.
전세계약에서 특히 주의해야 할 위험신호는 무엇인가요?
전세가율이 지나치게 높거나 권리관계·체납·선순위 보증금 확인을 거부하는 집은 계약을 서두르지 않는 것이 좋습니다.
2026 전세 계약 전 필수 확인 FAQ
등기부등본, 근저당, 선순위 보증금, 체납, 전세반환보증과 임대차 신고까지 자주 찾는 질문을 정리했습니다.
Q1. 등기부등본은 언제 확인해야 하나요?
최소한 계약 전, 잔금 지급 직전, 입주 후에 확인하는 것이 좋습니다. 계약 직전 권리변동이 없는지 최신 등기부로 다시 확인하세요.
Q2. 근저당이 있으면 무조건 계약하면 안 되나요?
무조건 그런 것은 아닙니다. 주택가격과 근저당·선순위 보증금을 함께 계산해 보증금 회수 위험을 판단해야 합니다.
Q3. 다가구주택은 무엇을 가장 조심해야 하나요?
기존 세입자의 선순위 보증금입니다. 다가구는 다른 임차인의 선순위 보증금까지 합산해 권리관계를 판단해야 합니다.
Q4. 임대인의 미납국세도 확인할 수 있나요?
일정 조건을 충족하면 확인할 수 있습니다. 계약 체결 후 보증금이 1천만원을 초과하는 경우 임대인의 동의 없이 임대차 개시일까지 미납국세를 열람할 수 있는 제도가 운영되고 있습니다.
Q5. 전세반환보증 가입이 안 되는 집도 있나요?
있습니다. 주택가격 대비 전세금이 지나치게 높거나 선순위채권이 많고, 권리침해나 위반건축물 등 보증요건을 충족하지 못하면 가입이 어려울 수 있습니다.
Q6. HUG 전세보증 이름이 바뀌었나요?
네. 2026년 10월 30일부터 기존 전세보증금반환보증 명칭이 전세반환보증으로 변경됐습니다.
Q7. 계약 전에 HUG 보증한도를 미리 알 수 있나요?
2026년 10월 30일부터 사전한도심사가 도입돼 이사와 잔금 지급 전에 주택가격과 임대인 관련 정보를 바탕으로 예상 보증한도를 확인할 수 있도록 개선됐습니다.
Q8. HUG 전세반환보증 대상 전세금 한도는 얼마인가요?
현재 보증대상 전세금은 수도권 7억원 이하, 그 외 지역 5억원 이하입니다.
Q9. 임대차 신고를 하면 확정일자도 따로 받아야 하나요?
계약서를 첨부해 주택 임대차계약 신고를 하면 확정일자가 자동 부여됩니다. 전입신고는 별도로 해야 합니다.
Q10. 계약 전에 가장 먼저 할 일 하나만 고르면 무엇인가요?
최신 등기부등본과 안심전세 앱을 함께 확인하는 것이 좋습니다. 소유자·근저당·권리관계·시세·전세가율·임대인 위험정보를 먼저 확인한 뒤 계약 여부를 판단하세요.
2026 전세계약에서 기억할 핵심 숫자는 무엇인가요?
미납국세 열람 기준 보증금 1천만원 초과, 임대차 신고 30일 이내, 수도권 보증대상 7억원, 수도권 외 5억원, 기본 보증한도 계산 90%를 기억하면 됩니다.
전세계약은 ‘집부터 계약’이 아니라 ‘위험부터 확인’하는 순서가 안전합니다
2026년 전세 계약 전 필수 확인 사항에서 가장 중요한 것은 중개사나 임대인의 설명만 믿고 계약금을 먼저 보내지 않는 것입니다. 가장 먼저 최신 등기부등본을 열어 소유자·근저당·압류·가압류·가등기·신탁 여부를 확인하세요. 등기부는 계약 전 한 번만 보는 것이 아니라 계약 직전, 잔금 지급 직전, 입주 후에도 다시 확인하는 것이 좋습니다. 다음으로 건축물대장에서 실제 주소와 용도, 위반건축물 여부를 확인해야 합니다. 특히 근린생활시설이나 위반건축물은 전세보증 또는 전세대출에 영향을 줄 수 있습니다. 그다음은 시세와 전세가율입니다. 매매가격과 전세보증금 차이가 거의 없는 주택은 집값이 조금만 하락해도 보증금 회수 위험이 커질 수 있습니다. 다가구주택이라면 등기부의 근저당만 볼 것이 아니라 다른 세입자들의 선순위 임차보증금 합계도 반드시 확인해야 합니다. 임대인의 국세·지방세 체납 여부와 안심전세 앱의 보증사고·임대인 위험정보도 함께 확인하세요. 계약서에는 근저당 말소 약속, 추가 담보설정이나 소유권 변경 금지, 전세반환보증 가입 불가 시 계약 해제 등 중요한 조건을 특약으로 남기는 것이 좋습니다. 2026년 10월 30일부터 기존 전세보증금반환보증의 명칭은 전세반환보증으로 변경됐고, 동시에 사전한도심사가 도입됐습니다. 현재 보증대상 전세금은 수도권 7억원 이하, 그 외 지역 5억원 이하이며 기본 보증한도는 주택가격 × 90% - 선순위채권 구조로 계산합니다. 따라서 가장 안전한 순서는 실거래·시세 확인 → 등기부 확인 → 건축물대장 확인 → 임대인·체납 확인 → 선순위 채권·보증금 확인 → 안심전세 조회 → 전세반환보증 사전 확인 → 특약 작성 → 계약 → 잔금 직전 등기부 재확인 입니다. 등기부·시세·선순위 보증금·체납·보증가입 가운데 하나라도 설명이 불분명하거나 확인을 거부한다면 계약을 서두르지 않는 것이 좋습니다.